不動産投資が節税になる為には、不動産以外の所得がある必要がある。
何故なら、所得税法69条による損益通算をする為である。
まず、節税出来るのは一定の所得があるサラリーマン・法人などになる。
基本的な仕組みとしては、相続や売買によって取得した不動産の収入を申告してその分の所得に対する税金を納めなさいとの事。
ただ、当然ながら不動産経営しているので、その経営による経費が発生する。収入から経費を差し引きするのだが、多くの場合で赤字になる事が多い。
不動産経営による経費一覧
・減価償却費
・ローン利息（借り入れにて取得した場合）
・管理経費（AMやPMに支払う額・管理費や修繕積立金）
・工事費（リフォーム代金や増設費・修繕費用）
金額によっては減価償却費に回るケースもあります。
・雑費（交通費や設備費、接待飲食費など）
上記、経費を賃料（収入）から差し引きした分を確定申告により申告し収入が上回っていれば課税されその分の税金を納めればいいし、下回ってマイナスになっていれば、所得の課税額より差し引きし再計算された税金との差額を還付してもらう流れになる。
住民税はどの所得の方でも一律10%だが、所得税に関しては所得の高い人が税金をより高く支払うように累進課税制になっているので、同じ不動産所得の方でも所得の高い人の方が還付額は高くなるなります。
ただ、いくら節税効果が高くなるからと言ってもそれ目当てで不動産を取得するのは良くないです。不動産所得だけで成り立つ条件の中でおまけ程度に節税があると考えていただきたい。
おまけ程度にある節税効果のおかげで良い収益物件に出会える事が少なくない事も事実ではありますが。
