色々な方法があると思います。現に私もお客様から、このような条件の物件が欲しい。であったり、エクセルシートを渡されてこの数値より上の物を下さいであったりとか言われた事があります。
おそらく、どちらかのセミナーで勉強されてきた事なのでしょうが、そんな物件どこにあるんだろう？もしあるのなら普通に誰もが手を出したい物件だろうなと思います。
収益物件の選び方の大前提としては、1棟収益なのか、区分収益なのか、新築なのか、中古なのか、また、築年数や地域の選別をした後大別すると
1 利回りから計算する
2 積算評価で考える
3 相場を見る
そこから、現金なのか、融資で持つのか。CFからROI•CCRを見て積算評価が良ければ、指値を入れて購入という流れが一般的なのではないでしょうか。
では、詳しくみていきましょう。
築年数につきましては、利回りが良いからと言う理由で旧耐震基準の物件に手を出される方も多くいらっしゃいますが、プロフェッショナル過ぎるので、ここでは新耐震以降が良いのではないでしょうか。
新耐震基準とは、1981年昭和56年の6月1日以降に建てられた物件を言い、耐震基準としては、震度6から7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されてます。
現金であれば関係ないのですが、融資であればほとんどの銀行が、この新耐震基準物件でないと融資をしてくれません。
選ぶ地域としては、
1 都市圏を外した郊外で利回りを上げる
2 都市圏で空室率を下げる
このどちらかになると思いますが、収支計画を立てやすく安全なのは言うまでもなく2の都市圏で空室率を下げる事ですね。ただし、利回りも下がってしまうので、そこも加味しないといけません。
地域まで決まれば、あとは物件を見ながら計算をしていき、現地での物件確認を勧めます。
利回り計算は、
1 表面利回り
年間賃料÷物件価格
2 実質利回り
（年間賃料-年間管理経費）÷物件価格
物件資料なんかにはこの利回りを掲示してる場合が多いですが、必ずご自身でも計算してみられる事をお勧めします。
積算評価の計算は、
【土地評価】
土地面積×路線価
【建物評価】
再調達価格×建物面積×（経過年数/法定耐用年数）
【土地評価】+【建物評価】＝積算評価
となります。この積算評価と物件価格の乖離がどのぐらいか。
区分収益では、あまりこの計算はしませんね。
収益評価の見方
満室時収入×80%＝収益
これに対して、貸出金利＋2%程。
収益の方が勝っていれば金融期間から貸し出しても良いと考えて貰えやすい。
CF（キャッシュフロー）
賃料-維持管理-借入返済
ROI（費用対効果）
CF÷物件取得総額×100
CCR（回収期間）
CF÷自己資金×100
この数値が高ければ良いと言うものではないですが、物件比較の指標にはなるかと思います。
