どのような収益物件を購入したらいいのか。

投資

まずは、自分の評価を先にして見る事が大事。

1サラリーマンなのか、自営業者なのか、専業投資家なのか、会社役員なのか。

2自分の税込み年収をしっかりと把握する。見方がわからない方の為に別でページを用意しておきます。

3預貯金・資産を確認

4融資や現金での購入上限額の把握

次にどのような投資スタイルを選ぶのか

5インカムで儲けたいのかキャピタルで儲けたいのか

6区分なのか1棟なのか

7新築なのか中古なのか

8都心部なのか郊外なのか

1サラリーマンなのか、自営業者なのか、専業投資家なのか、会社役員なのか。

一般的に属性と呼ばれるものですが、サラリーマンの中でも上場企業なのか公務員なのかお医者様なのか弁護士なのかベンチャーなのかとか細かくあげればキリがないですが、一般的にはローンが通りやすいですよね。逆に会社役員の方は普通に考えればお給料も高くとってるでしょうからローンが通りやすいと見られがちですが、実は通りにくかったりします。自営業者の方も同様で決算書の内容によってはすごく有利に働く事もありますが、基本的にはローンが通りにくい属性と言われております。

2自分の税込み年収をしっかりと把握する。

意外とご自身の税込み年収を把握されてない方が非常に多いです。特に業績に関係なく上げ下げのあまりない職種の方は税込み年収が100万くらい思ってたのと違う事がよくありますね。

この税込み年収は源泉徴収票を見れば明らかですが、把握することによって、借り入れ上限や節税効果の計算など試算するにあたって必ず必要になります。

3預貯金・資産を確認

当たり前の事で恐縮ですが、現状把握ですね。

頭金を出さなくても、収益物件は持てますが。一般的には物件価格の1割程のエビデンス(証拠資料)と登記費用などの諸費用が必要になりますね。

4融資や現金での購入上限額の把握

属性での変化に注意ですが、税込み年収の8倍から10倍と言われております。金融機関の中には医療機関従事者の方であれば15倍~20倍と言ったケースもありましたが。

例えば、通常の8倍から10倍のケースで言えば500万円の後年収の方であれば4000万円~5000万円となり、1000万円の方であれば、8000万円~1億となります。

ただし、ここから住宅ローンなどの借入残高を引く事になるので注意が必要です。金融資産などがあればまた評価も変わってくるので、ケースバイケースになるので大まかな把握をしておいていただければと思います。

5インカムで儲けたいのかキャピタルで儲けたいのか

インカムゲイン=不動産保有中に得られる収益

キャピタルゲイン=売却による収益

答えは両方取る事ですね。

適切な保有時期からなる適切な売却時期。いわゆる、損益分岐点を見定めれば両方取れるという事になります。

なので、購入時の総合的な判断が必要になります。

6区分なのか1棟なのか

区分のメリットの一つとして参入しやすいという点があげられるかと思います。大阪で場所が悪くないところで物件価格自体も1Kの新築区分でも1600万円から売りに出ています。それに反して、例えば9部屋の新築木造アパートで最低でも6,000万円からとなります。

また、ローン審査の土台に乗るのも区分収益であれば、年収350万円~。1棟収益であれば年収800万円~と大きな開きが出てきます。

リスク管理においては、1棟収益の方が収益金額はやはり大きくなってくるので、例えばローンとの兼ね合いで3部屋空室になっても収益としてはマイナスにならない物件もある。

ただ私個人的な意見としましては、まずは区分収益。それも中古から始めるのが良いように思います。

7新築なのか中古なのか

新築と中古の違いは、まず金額が全然違ってきます。であれば、当然ながら利回りも変わってくるので収益計画が立てやすくなってきますし、すでに賃貸の実績もわかるので失敗しにくいと言えます。

8都心部なのか郊外なのか

決定的に違うのは利回りです。郊外の方が土地値も安いので物件価格自体が安く利回りが安くなる傾向にあります。反して利回りこそ高くはならないですが、都心部の方が賃貸需要が高いので長期的な空室リスクに備えれると言えるでしょう。

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