すでに中古区分収益物件を２件持っておられて、３件目の契約予定のお客様からご不安のお声を頂いたので、ご紹介させていただきます。
お客様は、現在年収税込みで７００万円ほど。自宅のローンはなく、ご年齢は43歳。同年齢の奥様と小学生のお客様が２人。
お電話いただいた内容は、コロナの影響でこれからの年収が２００万円ほど下がるとの事が確定していて、今後上がる見込みもわからないとの事。
そんな状態で更に不動産を増やすのが不安なので契約自体を取りやめる事は出来るのか。といご相談でした。
もちろん、ご契約はまだしていないので辞退する事も出来ますし、ご安心して下さいとお伝えさせていただいた上で、この状態での不動産を所有する事のリスクとデメリットをお伝えさせていただきました。
基本的には、
1.空室リスク
2.物件価値の低下
3.本業の破綻による不動産への影響
4.節税効果の低下
1.空室リスク
コロナだからとかは影響してこないとは思いますが、このコロナの状況で一般的に言われているのは、賃借人さんが収入低下による賃貸物件のグレードダウンをするのではないか。その影響により空室になるのではないかと言うことが世間では言われております。
しかしながら、ご提案物件は都心部に位置する間取りが１Kの区分物件。今現在賃貸中と言う事もありますし、近隣相場より少し安めの設定の物件の為コロナによる住み替えリスクは然程ないかと思います。また、空室リスクについては不動産投資をする上では当たり前にある話にはなってきますが、ファミリー物件を違い回転率が良いのも区分収益の良いところ。賃料設定や入居条件を工夫すれば困る事はないかと思います。
2.物件価格の低下
コロナによる金融機関の貸し渋りにより、物件流通が悪くなり物件価格が下落すると言われております。確かにリーマンショックの時はそのような物件もありましたが、短期譲渡を目的としない長期保有になるので、損益分岐点が訪れるまで売買しなければ損する事もないですよね。
3.本業の破綻による不動産への影響
保有物件自体が賃貸中であれば、本業がダメでも問題はないでしょう。
むしろ収益がしっかり確保できていれば、本業が困った時に助けになリます。
4.節税効果の低下
税込み年収が低下すれば当然ながら支払ってる税金も少なくなるので節税効果が薄まるのは間違いない。なので、節税効果を織り込んだ返済計画にするのは危険です。むしろおまけ程度に考えないといけない。とはいえ、節税効果は税金が安かろうと効果が生まれるのは事実なのでしっかりと計算する事によりリスク分散をすることをお勧めする。
結果的に不動産を増やす事によるリスクよりは増やすメリットの方が大きいので、このまま契約する流れとなった。
